Al tempo stesso l’acquirente dovrà svolgere tutte le pratiche per ottenere dall’istituto bancario la somma che gli serve per poter portare a termine la transazione. Ma esiste una via più breve e meno “burocratica”? Ebbene sì, e questa è appunto l’accollo del mutuo. Con questa operazione l’acquirente subentrerà al venditore nei confronti della banca, assumendosi dalla data del rogito notarile tutti gli obblighi precedentemente assunti dal contraente originario.
La procedura di accollo è una pratica perfettamente legale, regolata dall’articolo 1273 del Codice Civile, e può interessare sia la compravendita tra privati che quella tra privato e impresa, ma anche due coniugi in separazione, con uno dei due che intenda accollarsi il debito rimanente.
Nel caso di accollo di mutuo in fase di compravendita, il capitale residuo verrà detratto dalla somma pattuita per il trasferimento dell’immobile.
I soggetti coinvolti in una pratica di accollo mutuo sono:
• l'accollato, ovvero colui che ha contratto il mutuo originario
• l'accollante, ovvero la persona che decide di subentrare assumendosi le restanti rate di mutuo, alle stesse condizioni economiche già in vigore per l’accollato
• la banca creditrice
Quante tipologie di accollo del mutuo esistono?
Sostanzialmente esistono due diverse tipologie di accollo del mutuo, cumulativo e liberatorio, che si differenziano in funzione del maggiore o minore coinvolgimento del mutuatario precedente. Nel caso di accollo cumulativo anche il contraente originario resta responsabile. Ciò significa che, qualora l’accollante non rispetti gli impegni presi, l’istituto di credito potrà rivalersi nei suoi confronti. Nell’accollo liberatorio invece l’accollato viene interamente liberato da qualsiasi obbligo, e in caso di insolvenza dell’accollante la banca potrà rivalersi solo nei confronti di quest’ultimo. In quest’ultimo caso la banca dovrà fornire, prima del rogito notarile, una liberatoria al soggetto che ha contratto il mutuo originario, e dovrà essere menzionata nell’atto pena la sua nullità.
Quando conviene l’accollo del mutuo?
Si tratta di un’operazione che solitamente presenta vantaggi per entrambe le parti. Il venditore, che sia un privato o un’azienda, non dovrà sostenere spese per l’estinzione anticipata del mutuo e per la cancellazione dell’ipoteca, mentre il nuovo debitore risparmierà i costi legati all’accensione di un nuovo finanziamento, evitando di dover fare eseguire perizie, istruttorie e sostenere spese notarili per il contratto di mutuo.
Questa procedura consente anche di velocizzare i tempi, poiché la maggior parte delle verifiche iniziali che spettano alla banca sono già state eseguite.
Non comporta invece differenze per quanto riguarda le penali dovute per l’estinzione anticipata del mutuo, poiché queste sono state abolite dalla legge per i contratti stipulati dopo il 3 aprile 2007.